2011年中央經(jīng)濟工作會議設定的房地產調控目標是，堅持房地產巿場調控政策不動搖，要讓房價回歸到一個合理水平。而2012年中央經(jīng)濟工作會議，對房地產調控，只提了前半句，少了后半句，沒再繼續(xù)提出要讓房價回歸到一個合理水平?？此坡浇?jīng)心的半句話，可能預示中國房地產調控已經(jīng)發(fā)生質的變化。

    如果說，今年中央經(jīng)濟工作會議之前的房地產調控，重在對價格的調控，那么，今年中央經(jīng)濟工作會議之后的房地產調控，可能會更加注重內在的質的調控，由過去降房價為主旨調整為穩(wěn)定房價（至少要控制房價上漲幅度）為主旨的調控。

    2012年中央經(jīng)濟工作會議之前的房地產調控，很容易看出是重在對價格的調控。溫家寶總理曾在多個場合強調要降房價，要使房價合理回歸，回歸到合理水平。問題是，何謂房價合理回歸？何謂合理水平？降多少才合理？難道是兩會期間所說的“房價”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？這也顯然是不可能的，難怪“房價”會引發(fā)網(wǎng)上嘲聲一片。
再者，房地產調控的終極目標是促使房地產的健康持續(xù)發(fā)展。那么，如果說房價連年快速上漲是不健康的表現(xiàn)，房價大幅下挫就是健康的表現(xiàn)了嗎？
    過去10多年來，房地產業(yè)為中國的宏觀經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，這是有目共睹的。盡管出現(xiàn)了房地產過熱，出現(xiàn)了經(jīng)濟對房地產的過度依賴，但房地產去經(jīng)濟支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟的結構轉型也不可能短期就能見到顯著成效。可以說，在今后相當長的時間內，房地產業(yè)都將是中國宏觀經(jīng)濟的重要支撐因素。立足于長遠的房地產調控，才是科學合理的。
    從民眾高度關注的房價問題上看，“十八大”報告提出了“加速城鎮(zhèn)化”及“收入倍增”，那么，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，將會有大批農民成為城鎮(zhèn)居民。若與之配套，放寬中小城鎮(zhèn)的戶籍政策，將在一定程度上會增大購房需求。無疑，城鎮(zhèn)化進程會拉動內需，增加城市居民的可支配收入，其結果將為房地產發(fā)展注入動力。若到2020年人們年均收入增長幅度高于房價上漲幅度，那么，可以說，房價實際上是相對下降了。
    此外，“十八大”報告提出，“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，在住有所居上持續(xù)取得新進展。將這一提法與“收入倍增”聯(lián)系起來看，實際上是為中國房地產市場勾畫了清晰的路線圖：一方面控房價，一方面增收入。在控房價方面，“市場配置”和“政府保障”相結合。這個思路中，“雙軌制”的特征明顯：中高收入者通過購買商品房改善居住條件，低收入群體由保障房有效覆蓋。一方面，房價合理回歸，同時居民因收入不斷提高而將有能力承接較高的房價。這樣雙管齊下，“美麗房地產”就可實現(xiàn)了。
    當然，也要注意到的是，此前，業(yè)內預期“十八大”后房地產調控會有所放松。但從“十八大”會議精神及隨后召開的**中央政治局會議決議都強調加強房地產市場調控來看房地產調控是不可能放松的。雖然會議對房地產調控的著墨不多，但都旗幟鮮明地表明，房地產調控政策將保持持續(xù)性、延續(xù)性?？梢?，從決策層的思路看，宏觀經(jīng)濟政策將容忍中國經(jīng)濟中速增長，房地產將走逐步去經(jīng)濟支柱化之路，即降低房地產在國民經(jīng)濟中的比重，降低經(jīng)濟對房地產的依賴。這樣，2013年，房地產恐難再現(xiàn)爆發(fā)性增長，而將逐步撇去投資屬性，向居住屬性回歸。應該說，“十八大”以及今年的中央經(jīng)濟工作會議，對房地產調控定下了基調，業(yè)內不要過分憧憬房地產調控有大幅的放松或調整。
 房價不存大幅快速上漲基礎
    2012年，4-5月份后，全國房地產市場成交溫和放大，到了7-8月份，一、二線城市房價開始上漲，三、四城市房價下跌跌幅收縮。直至目前，房地產市場延續(xù)著淡季不淡、房價反彈的行情。究其原因，主要不外乎以下幾個方面：一、調控兩年之后，市場逐漸適應，市場節(jié)奏得已恢復；二、原來無資格購房的購房者在限購兩年之后，達到購房條件，此類需求得已釋放。三、央行降息、降準及首套房貸利率利好的刺激；四、“房價或將上漲”的輿論導向致購房者心理預期的改變；五、PMI指數(shù)站上榮枯線，房地產景氣指數(shù)等指標，顯示中國經(jīng)濟及房地產行業(yè)基本面向好。
    正因為成交放大，房企資金鏈得已緩解，購房者心理預期改變，行業(yè)景氣向好，在此背景下，房價的確存在止跌反彈的隱憂。但我們相信，只要房地產調控不放松，未來房地產市場就將維持長期、穩(wěn)定發(fā)展局面。
    大家常稱中國房地產市場是一個“政策市”，這并不過份。在中國內地，房價的走勢，確實關鍵是看政策。這兩年房地產市場的波動主要原因就是受政策波動的影響。
    這樣，從政策方面看，“十八大”之后的房地產政策走勢不會有很大的變化。因此，可見，在2013年，已經(jīng)出臺的房地產政策不會松動，限購、限貸等調控政策顯然不會退出，甚至房產稅試點還會加快。這就意味著，房地產調控不但不會松動，而可能因擴大房產稅試點范圍而變成事實上的加碼。
    但我們也要相信，房地產調控的目的不是要將房地產一棒子 “打死”，“控房價”不是調控的唯一目標，調控的指向應是消除房價快速上漲的形成機制，或解決導致房地產市場畸形發(fā)展的內在問題。
    可以設想，如果“市場”＋“保障”的“雙軌制”機制得已確立，市場的歸市場，保障的歸保障，中高收入者與低收入群體分鍋“吃飯”，那么，隨著人民收入不斷提高，也就無需過度擔憂房價溫和上漲的問題了。
    再則，從住宅供給面看，經(jīng)過兩年的市場慣性后，供給已經(jīng)趨緩。如果調控不放松，庫存相對偏高的情況，會隨著時間推移逐步改善。但由于市場供給增速放緩，庫存持續(xù)減少，就可能讓人建立起供不應求導致房價上漲的預期。這正是任志強的“明年三月房價暴漲論”的論據(jù)之一。
    只是，從需求面來看，因限購、限貸的政策依然存在，并不會松動，加之擴大房產稅試點范圍的影響，投資性需求、改善型需求都將保持謹慎，而剛性需求之前已得到一定程度的釋放，就難以再次大規(guī)模釋放，這樣，市場需求難以有效擴大。
    不過，可以預期，偏緊的貨幣政策，持續(xù)從緊的房地產信貸政策，可能會進 一步松動或調整，央行繼續(xù)降息、降準的政策有望出臺，這又將利好房企及購房者。
    綜合以上分析可知，2013年，中國房地產市場或將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房

    價大幅下跌的概率小，但漲幅將進一步收窄。不過，房地產市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：一、二線城市相對樂觀，成交將穩(wěn)中有增，房價上行概率較大；
    三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會很理想。
 幾個主要政策預期分析

房產稅

    “十八大”之后，房產稅被決策層、相關部委屢屢提及。毫無疑問，房地產調控，從用限貸、限購等行政過渡到市場調控，是未來的方向。房產稅擴容乃至全國普征，是大勢所趨。但要看到，房產稅推進會有一個過程，時間進
度或許要比以往預期稍晚一些。國家稅務總局總會計師表示，雖然稅務總局、財政部等部門正在積極研究房產稅擴大試點范圍的方案，但目前要提出一個完善的方案還有難度。
    房產稅的開征路線圖，或將會是這樣：先增加試點范圍，然后二線城市試運行，最后全國普征。也就是說，首先應對重慶及上海這兩個城市的試點工作進行評估，總結經(jīng)驗，然后再擴大試點范圍，最后推廣到全國。
 土地市場
    最近，國土資源部部長徐紹史強調，今年國土部將繼續(xù)堅持房地產用地調控政策不動搖，對大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化。同時，要確保普通商品住房用地供應不低于過去5年年均實際供應，保持土地市場平穩(wěn)運行。這就是說，土
地市場調控還將繼續(xù)，并加大對“地王”、囤地等現(xiàn)象、行為的監(jiān)控、打擊，并確保土地供應，以穩(wěn)定市場預期。
 貨幣供應
   巴克萊對2013年中國經(jīng)濟的基本預期是財政政策溫和擴張，貨幣政策中性和金融漸進式改革，通貨膨脹更高但仍可控。過去兩三年來，“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策”的說法 基本上沒有變，但實際上在政策執(zhí)行上是在不斷的調整?？梢灶A期，2013年，中國的貨幣政策和財政政策都應該回歸中性。